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杭州酒店式公寓還是環杭住宅？同樣的目的、不同的邏輯！
??在被限購之後，買杭州的酒店式公寓還是買周邊“環杭”城市的住宅，一度成為很多人糾結的問題。
??壹｜FirstX戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜4鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車記錄器｜四鏡頭行車紀錄器推薦｜四鏡頭行車紀錄器比較
??數據不會騙人，作為不限購不限貸的購房選擇，杭州酒店式公寓儼然成為樓市人氣新寵。
??根據克而瑞江浙區域數據顯示，2015年，杭州酒店式公寓成交量為10385套；2016年，成交量翻瞭兩番，達到39685套；2017年，成交量首次突破40000套。
數據來源：透明售房網
??透明售房網的數據也表明，2018年上半年，在杭州樓市成交榜單上，酒店式公寓產品占據瞭半壁江山。
??更為值得關註的是，近兩年半的時間內，酒店式公寓的價格也出現瞭前所未有的上漲，漲幅高達84%(2018年上半年均價比2016年均價)。
??另一方面，2016年開始，以杭州為中心的“環杭都市圈”房地產市場也出現瞭量價齊漲的“牛市”行情，杭州購房者紛紛湧入。
??數據顯示，近兩年多的時間內，嘉興市中心的房價大約由近萬元的單價漲至25000元/平米，湖州市中心的房價由大約8000元/平米漲至16000元/平米，紹興鏡湖板塊的房價大約由15000元/平米漲至25000元/平米。
??貳｜Second
??如何判斷一套房子，能不能買，有沒有投資的潛力？
??很早之前，大傢其實已經有一個明確的標準：短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。
??第一個標準，全國比較一樣；第二個在杭州與環杭都市圈比較，近年來供應都比較搭，本質上也沒有非常明顯的差別。
??因此，最重要的標準是：“有人的地方才有住房需求”！
??近兩年，杭州商品住宅用地供應雖然油煙處理設備有所增加，但遠遠不能滿足人口增長和人才引進的住房需求。
??根據杭台灣電動床工廠州統計局數據，2017年杭州凈增人口達28萬人，值得關註的是，獵聘發佈瞭今年二季度發佈的數據，人才凈流入率方面，杭州成為全國人才凈流入率最高的城市，為9.88%。
??同樣，環杭都市圈不僅有著大杭州的溢出效應，同時具有更強大的內生型需求。公開數據顯示，2017年，嘉興市常住人口增加瞭4.2萬人，湖州增加瞭2萬人，紹興則有4.2萬人。
??浙江省工商局、省工商聯、省民營企業發展聯合會最新公佈的“2017年度浙江省民營企業百強榜單”中杭州企業多達36傢，而周邊紹興、湖州、嘉興也共計有25傢企業上榜，整個杭州都市圈集中瞭全省6成以上的百強企業，集聚效應十分突出。
??因此，不論杭州的酒店式公寓，還是環杭的普通住宅，長遠來看，還是有投資價值的。
??叁｜Third
??不過，短期風險正在聚集。
??嚴格的調控壓力下，樓市周期的調整可能會遲到但不會缺席!
??經過2016年以來近兩年半時間的大漲，無論從政策層面，還是從市超越智慧財產權事務所｜商標申請｜台中商標申請｜台中商標申請流程｜台中商標註冊｜台中商標註冊推薦場層面來說，抑或是房地產市場以外的其他因素影響，杭州樓市降溫的跡象已經非常明顯。不僅新房搖號人數銳減、中簽比例大幅攀升，二手房也出現瞭量價同降。
??“衛星環繞行星運行”，不能抱有“幻想：環杭樓市與杭州基本無關，都市圈樓市終究還是階梯式發展的。
??土地市場流拍增多也恰恰表明，好地段的稀缺性，聰明的房企將更集中於核心城市、核心區域。
??他們很清楚，城市更新的拆遷安置成本高，一些城市核心區域供地少，而作為新增土地供應大戶的新區，位置一般比較偏遠、配套不足，而且其建設對政府的規劃定位和財政支持能力要求較高。
??因此，環杭都市圈也並非可以”漫天撒網“，一些新興區域或難以支撐地價和房價持續上漲，尤其在本地“棚改貨幣化安置逐漸退場”的背景下，風險反而比較大。
??肆｜Fourth美國商標註冊
??一般而言住宅的流通性，比酒店式公寓好些。
??樓市轉冷，酒店式公寓更不能獨善其身。
??某個蕭山酒店式公寓項目，去化情況就不太理想，7月開盤至今還有房源在售。即便是主城區，最近筆者收到的call客電話也越來越密集。
??事實上，商業項目成交火爆，往往是因為”房票“限制，大多數還是住宅市場的溢出。而一旦住宅市場轉冷，比如會收到影響。
??另一方面，一位資深媒體人還認為，杭州酒店式公寓價格已經漲瞭不少，這導致租金回報率大大下降，曾經常見的3%、5%基本絕跡，很多客戶甚至更願意選擇穩定的銀行理財。
??此外，杭州租賃用地的增加，也會影響租金上漲的預期。
??伍｜Fifth
??那麼，杭州的酒店式公寓or“環杭”城市住宅如何給個結論？
??事實上，這兩者並不是非此即彼的關系，而是原則相通的比較。比如，地段、品牌、規劃設計等等都得詳加思考，不過兩者的投資回報邏輯稍有不同，酒店公寓要更註重“租金回報率”，住宅更多受益於房價上漲。
杭州都市圈城際鐵路示意
??簡單總結一下。
??如果在杭州買酒店式公寓：
??首先，要擺正預期，相比住宅，一般而言酒店式公寓的保值、增值速度較慢，二手市場交易也不活躍；
??其次，投資酒店式公寓的收益主要還是靠出租回報率，3%以上可以入手，5%則是優質項目，因此地段非常重要，軌道交通也是重要的衡量標準；
??再次，酒店式公寓的物業服務同樣重要；
??最後，優先選擇“迭代”產品，比如LOFT，比如“雙鑰匙”，或者僅僅是“增加一間房”。
??如果去環杭城市買房：
??第一、是否有軌道交通與杭州相接，未來自己有可能去住，或者其他在杭州工作的人有可能去住；
??第二、區域本身是否有比較好的經濟商業風貌，當地人喜歡在這居住；
??第三、要買那些品牌開發商，且規劃新的產品，不要買老一代的“僵屍庫存”。
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C4EC29875EB78ABE
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數據來源：透明售房網
??透明售房網的數據也表明，2018年上半年，在杭州樓市成交榜單上，酒店式公寓產品占據瞭半壁江山。
??更為值得關註的是，近兩年半的時間內，酒店式公寓的價格也出現瞭前所未有的上漲，漲幅高達84%(2018年上半年均價比2016年均價)。
??另一方面，2016年開始，以杭州為中心的“環杭都市圈”房地產市場也出現瞭量價齊漲的“牛市”行情，杭州購房者紛紛湧入。
??數據顯示，近兩年多的時間內，嘉興市中心的房價大約由近萬元的單價漲至25000元/平米，湖州市中心的房價由大約8000元/平米漲至16000元/平米，紹興鏡湖板塊的房價大約由15000元/平米漲至25000元/平米。
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??如何判斷一套房子，能不能買，有沒有投資的潛力？
??很早之前，大傢其實已經有一個明確的標準：短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。
??第一個標準，全國比較一樣；第二個在杭州與環杭都市圈比較，近年來供應都比較搭，本質上也沒有非常明顯的差別。
??因此，最重要的標準是：“有人的地方才有住房需求”！
??近兩年，杭州商品住宅用地供應雖然油煙處理設備有所增加，但遠遠不能滿足人口增長和人才引進的住房需求。
??根據杭台灣電動床工廠州統計局數據，2017年杭州凈增人口達28萬人，值得關註的是，獵聘發佈瞭今年二季度發佈的數據，人才凈流入率方面，杭州成為全國人才凈流入率最高的城市，為9.88%。
??同樣，環杭都市圈不僅有著大杭州的溢出效應，同時具有更強大的內生型需求。公開數據顯示，2017年，嘉興市常住人口增加瞭4.2萬人，湖州增加瞭2萬人，紹興則有4.2萬人。
??浙江省工商局、省工商聯、省民營企業發展聯合會最新公佈的“2017年度浙江省民營企業百強榜單”中杭州企業多達36傢，而周邊紹興、湖州、嘉興也共計有25傢企業上榜，整個杭州都市圈集中瞭全省6成以上的百強企業，集聚效應十分突出。
??因此，不論杭州的酒店式公寓，還是環杭的普通住宅，長遠來看，還是有投資價值的。
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??再次，酒店式公寓的物業服務同樣重要；
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